Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer

Wer eine Wohnung kauft, muss teamfähig sein. Denn als Teil einer Eigentümergemeinschaft ist man nie ganz frei in seinen Entscheidungen. Vielmehr verpflichtet man sich, Entscheidungen zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums mitzutragen – auch wenn man es sich möglicherweise anders wünscht. Im Gegenzug hat man als Wohnungseigentümer natürlich auch Rechte.

In den eigenen vier Wänden wohnen – das wünschen sich viele Bundesbürger. Allerdings muss Ihnen als Käufer einer Eigentumswohnung klar sein, dass Sie beschränkt sind in der Umsetzung Ihrer Wünsche. So kann ein Einzelner beispielsweise keine Wasserenthärtungsanlage einbauen lassen, wenn die anderen Miteigentümer das mehrheitlich nicht wollen. Ähnlich verhält es sich mit einer Klima- oder einer Fotovoltaikanlage.

Auch in der eigenen Wohnung geht nicht alles

Selbst in der eigenen Wohnung können Eigentümer nicht alles umsetzen, was sie wollen. Zwar dürfen Sie in den Lieblingsfarben streichen, den Bodenbelag oder die Armaturen tauschen. Aber wenn Sie eine Wand durchbrechen, Fenster ersetzen oder Rollläden anbringen lassen möchten, brauchen Sie die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft. Denn häufig sind von solchen Arbeiten auch Teile des Gemeinschaftseigentums betroffen.

Unbesehen davon ist jeder Eigentümer verpflichtet, sein Sondereigentum auf eigene Kosten instand zu halten. Außerdem muss natürlich regelmäßig das Hausgeld bezahlt werden. Aus dem angesparten Geld bezahlt die Eigentümergemeinschaft Reparaturen und Instandhaltungen am Gemeinschaftseigentum. Also beispielsweise den Dienstleister, der die Gegensprechanlage oder den Aufzug repariert. Und natürlich werden davon unter anderem die Rechnungen für Versicherungen bezahlt, für den Hausmeister und den Gemeinschaftsstrom.

Welche Rechte haben Wohnungseigentümer?

Als Teil der Eigentümergemeinschaft können Sie als Wohnungseigentümer bei der Hausverwaltung Einsicht in die Unterlagen verlangen. Sie können also Verwaltungsprozesse und Rechnungen nachvollziehen. Durch die Überarbeitung des Wohnungseigentumsgesetzes kann die Eigentümergemeinschaft den Hausverwalter jetzt leichter abberufen als bisher. Das neue Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften – kurz: Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) gilt seit Dezember 2020.

Außerdem kann sich natürlich jeder Wohnungseigentümer bei den jährlichen Eigentümerversammlungen einbringen. Dazu muss der Hausverwalter jetzt übrigens mit einem Vorlauf von drei Wochen einladen, früher waren es nur zwei. Es reicht nun, per E-Mail einzuladen. Ein Brief ist nicht mehr nötig.

In der Eigentümerversammlung können Sie Ihre Ideen der Gemeinschaft vorstellen und mit ihr über deren Umsetzung diskutieren. Wer sich durch Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft benachteiligt sieht, kann diese verklagen. Das allerdings sollte man sich im Vorfeld gut überlegen. Schließlich vergiftet es das Verhältnis zu den anderen Eigentümern – im Zweifel für viele Jahre.

Wenn die Wohnung vermietet wird

Wohnen Sie als Eigentümer nicht in Ihrer eigenen Wohnung, sondern vermieten sie, dann kommen noch andere Pflichten auf Sie zu. Denn als Vermieter haben Sie zusätzlich zum Rechtsverhältnis zur Eigentümergemeinschaft ein zweites zu Ihrem Mieter. Ihre Hauptaufgabe bleibt es in diesem Verhältnis, die Mietsache, also die vermietete Wohnung in Ordnung zu halten. Halten sich Wohnungseigentümer nicht daran, dürfen Mieter die Miete mindern.

Vermieter sind außerdem verpflichtet, die jährliche Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Damit rechnet man die Nebenkosten der Wohnung ab. Der Mieter hat ein Recht darauf, dass ihm die Abrechnung über die Nebenkosten spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegt. Legen Sie die Abrechnung aus eigenem Verschulden später vor, können Sie kein Geld nachfordern. Die Betriebskostenabrechnung muss übrigens einfach zu verstehen sein. Mieter haben ein Recht, die Betriebskostenabrechnung zu überprüfen und anzufechten.

Andererseits haben Sie als Vermieter natürlich ein Recht darauf, dass die Mieter ihre Miete rechtzeitig zahlen. Ist der Mieter mit drei Mietzahlungen im Rückstand, können Sie als Vermieter ihm kündigen. Allerdings sollten Sie das nur mithilfe eines Rechtsanwalts machen, denn es gibt viele Fristen, die dabei beachtet werden müssen.

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