Mietverträge mit Angehörigen – darauf achtet das Finanzamt

Ob Studentenbude für den Neffen oder Geschäftsräume für den Ehegatten – eine Vermietung an Angehörige bringt beiden Seiten Vorteile. Aber nur, wenn man darauf achtet, dass sie steuerlich anerkannt wird.

Eine Vermietung von einzelnen Räumen, einer Wohnung oder eines ganzen Hauses an Angehörige, also an den Ehegatten oder an nahe Verwandte, kann für alle Beteiligten vorteilhaft sein: Der Mieter wird meist in den Genuss einer gegenüber dem marktüblichen Preis verbilligten Miete kommen; der Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen seine Werbungskosten dennoch voll absetzen. Durch die Kombination aus geringeren Mieteinnahmen und vollem Werbungskostenabzug erreicht der Vermieter die steuerliche Verlustzone früher als bei einer Vermietung zu marktüblichen Konditionen. Das ist oftmals gewollt, denn steuerliche Verluste aus Vermietung und Verpachtung können mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet werden und mindern so die Steuerlast. Aber Vorsicht: auch wenn es im konkreten Fall gar nicht um eine Steuerersparnis geht, sondern nur darum, einem nahen Angehörigen als Mieter einen materiellen Vorteil zukommen zu lassen, schaut das Finanzamt ganz genau hin.

Der Drittvergleich

Ein Mietvertrag unter Angehörigen muss dem sogenannten Drittvergleich standhalten. Das heißt, der Vertrag muss so gestaltet sein, wie es unter fremden Dritten üblich wäre (mit Ausnahme der Miethöhe, dazu später), und er muss so durchgeführt werden, wie unter fremden Dritten.

Für Mietverträge besteht zwar grundsätzlich kein Formzwang, dennoch sollte ein Mietvertrag unter Angehörigen stets schriftlich geschlossen werden, damit überhaupt ein Drittvergleich möglich ist. Der Vertrag sollte klare Regelungen zu den folgenden Punkten treffen:

• Vertragsparteien: Wer ist Vermieter, wer ist Mieter?
• Mietobjekt: Adresse der vermieteten Immobilie. Was gehört zum Mietobjekt (z. B. Nutzung von Garten, Kellerräumen, Garagen und Verkehrsflächen)? Wie groß ist die Fläche des Mietobjekts in Quadratmetern?
• Mietzweck: Bei Wohnraummiete unproblematisch, bei Geschäftsräumen sollte deren Nutzung durch den Mieter definiert werden.
• Mietdauer: Bei unbefristeter Dauer der Beginn des Mietverhältnisses (Befristungen sind bei der Vermietung von Wohnraum nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig).
• Miete und Betriebs- bzw. Nebenkosten: Welche Beträge sind wann zu entrichten; wie werden die Betriebskosten ermittelt und abgerechnet?
• Mietkaution: Welcher Betrag ist als Sicherheit beim Vermieter zu hinterlegen?
• Kündigung: Fristen und Form der Kündigung.

Der geschlossene Mietvertrag muss auch tatsächlich durchgeführt werden. Das betrifft vor allem die finanzielle Abwicklung.

• Die vereinbarte Mietkaution muss nachweislich vom Mieter gezahlt und vom Vermieter auf einem gesonderten Sparkonto mit dreimonatiger Kündigungsfrist verwahrt werden.
• Die Miete und die Betriebskostenvorauszahlungen müssen regelmäßig in der vereinbarten Höhe und zu den vereinbarten Terminen von einem Konto des Mieters an den Vermieter überwiesen werden.
• Der Vermieter muss jährlich eine Betriebskostenabrechnung erstellen. Die entsprechenden Nach- oder Rückzahlungen müssen geleistet werden.

Alle Zahlungen sollten stets durch Überweisung (bzw. bei der Miete durch Dauerauftrag) abgewickelt werden, da Barzahlungen – auch gegen Quittung – unter Beweisaspekten und im Hinblick auf den Drittvergleich problematisch sind.

Die Miethöhe

Einzig die Miethöhe darf bei einer Vermietung an Angehörige von dem abweichen, was bei einer Vermietung an fremde Dritte üblich wäre. Hierbei sind drei Stufen zu unterscheiden.

• Bei einer Miethöhe von mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete für ein vergleichbares Objekt werden die Werbungskosten des Vermieters in voller Höhe anerkannt.
• Liegt die Miete zwischen 65 Prozent und 50 Prozent des ortsüblichen, wird das Mietverhältnis in einen entgeltlichen Teil mit entsprechendem Werbungskostenabzug und einen unentgeltlichen Teil ohne Werbungskostenabzug aufgeteilt. Ein vollständiger Werbungskostenabzug ist in diesem Fall nur möglich, wenn eine langfristige Totalüberschussprognose zu einem positiven Ergebnis führt.
• Zahlt der Mieter weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, liegt keine verbilligte Miete, sondern eine teilentgeltliche Gebrauchsüberlassung vor. Die Werbungskosten können dann nur anteilig geltend gemacht werden. Zahlt also z. B. der Neffe für seine Studentenwohnung 45 Prozent der ortsüblichen Miete, kann seine Tante als Vermieterin auch nur 45 Prozent der ihr in diesem Zusammenhang entstandenen Werbungskosten absetzen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete für diese Zwecke wird – anders als im Mietrecht – auf der Basis der Warmmiete ermittelt. Zur ortsüblichen Kaltmiete müssen also die umlagefähigen Betriebskosten hinzugerechnet werden. Die ortsübliche Kaltmiete kann dem kommunalen Mietspiegel entnommen werden, den es in den meisten Gemeinden gibt.

Da bei der steuerlichen Anerkennung von Verträgen unter Angehörigen etliche Fallstricke lauern, sollte man fachkundigen Rat einholen, bevor Fakten geschaffen werden. Ganz besonders gilt das, wenn eine Totalüberschussprognose erforderlich ist, um den vollen Werbungskostenabzug zu erhalten.

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