Immobilienfonds
Auf festem Fundament
Wenn im kommenden Frühjahr die Infektionszahlen sinken und die Shutdowns wieder aufgehoben werden, erwarten die Deka-Experten an vielen Immobilienmärkten eine Erholung. fondsmagazin schaut auf zwei Deka-Immobilienfonds, die jetzt für Anleger interessant sein können.
Geschlossene Restaurants, Zugangsbeschränkungen und Unternehmen, die ihre Mitarbeiter ins Homeoffice schicken: Der Markt für Gewerbeimmobilien hat die Corona-Krise in den vergangenen Monaten deutlich zu spüren bekommen. „Eigentlich ist das ein Umfeld, bei dem davon auszugehen war, dass hohe Leerstände zu sinkenden Mieten und einem Rückgang bei den Gebäudepreisen führen würden“, sagt Andreas Wellstein, Immobilienanalyst der Deka. Doch das Gegenteil ist der Fall. „Selbst Spitzenmieten sind im laufenden Jahr stabil geblieben und der Preistrend zeigt nicht nur bei privaten Wohnobjekten, sondern auch bei Gewerbeimmobilien weiter nach oben.“
Allerdings gilt das nicht für alle Gewerbeobjekte. Einzelhandelsimmobilien bleiben unter Druck, da der Bereich E-Commerce weiter wächst. Auch Hotels haben noch eine längere Durststrecke vor sich. „Es wird dauern, bis große Teile der Bevölkerung gegen das Virus geimpft sind. Daher rechnen wir bis weit ins kommende Jahr mit Einschränkungen im Reiseverkehr. Das werden vor allem Länder mit einem hohen Tourismusanteil zu spüren bekommen“, so der Immobilienanalyst. „Und Geschäftsreisen werden durch digitale Formate wie Videokonferenzen ersetzt. Aller Voraussicht nach erreichen die Umsätze erst 2024 wieder Vorkrisenniveau.“
Höhere Nachfrage nach Logistik
Dagegen könnte der Logistikbereich gestärkt aus der Krise hervorgehen. „Es hat sich gezeigt, wie systemrelevant dieser Bereich ist“, sagt Wellstein. „Die Absicherung von Lieferketten etwa bei Medizinprodukten ist in der Corona-Pandemie in den Blick einer breiten Öffentlichkeit gerückt.“ Dementsprechend gefragt sind zum Beispiel Lagerhallen oder Frachtzentren. „Im kommenden Jahr wird die Nachfrage in diesem Bereich, aber auch nach anderen Objekttypen, zunehmen“, prognostiziert Deka-Experte Wellstein. „Wenn sich die Weltwirtschaft, wie von vielen Ökonomen vorhergesagt, erholt, bekommen gewerbliche Immobilien unmittelbar Auftrieb.“
Den Boom bei Logistikobjekten sieht das Immobilienresearch der Deka als nachhaltig an. „Viele Unternehmen überlegen, Lieferketten anzupassen und Produktionseinheiten zurück ins Inland oder zumindest in die Eurozone zu holen, um nicht zu stark abhängig von asiatischen Partnern zu sein“, erläutert Wellstein. Und positive Signale kommen auch vom Büromarkt. „Wegen des starken Trends zum Homeoffice können wir aber noch nicht einschätzen, wie stark hier die Aufwärtsbewegung ausfällt“, sagt der Experte.
„Wenn Firmen ihre Mitarbeiter wieder ins Büro locken wollen, müssen sie ihnen einen attraktiv ausgestatteten Arbeitsplatz und ein Umfeld mit einem Mix aus Handel und Gastronomie bieten“, erklärt Kai Thiele, Leiter Fondsmanagement des WestInvest InterSelect. „Wir nehmen hier nur Büro-Objekte in Innenstadtlagen in den Fonds, die verkehrstechnisch gut angebunden, modern und flexibel sind. Solche Flächen haben sich in der Corona-Krise als wertstabil erwiesen und werden auch nach der Krise gefragt sein“, ist Thiele überzeugt.
Der Fondsmanager geht in ganz Europa auf die Suche nach lukrativen Immobilieninvestments – vorzugsweise in Top-Lagen von Großstädten wie Paris, München oder Warschau, nutzt aber auch gezielt Chancen in Märkten mit hohem Entwicklungspotenzial. So hat Thiele zum Beispiel in das prägnante „World Trade Center Dresden“ investiert.
Von den rund 100 Objekten im Bestand sind knapp zwei Drittel Büros, der Rest Einzelhandels-, Hotel- und Logistikobjekte. „Mit seinem hohen Deutschlandanteil steht der WestInvest InterSelect für Beständigkeit und Stabilität“, sagt der Fondsmanager und ergänzt: „Das Portfolio ist regional gestreut, Mietlaufzeiten und Altersstruktur der Gebäude sind gut austariert. Diese Diversifizierung, gepaart mit Größe, ist in der Krise ein Vorteil.“ Die stabile Performance der Büroobjekte habe die coronabedingt schwächere Entwicklung in den Segmenten Einzelhandel und Hotel aufgefangen.
Zur Mitte des Geschäftsjahrs kam der WestInvest InterSelect auf eine ansehnliche Rendite. Allerdings ist die vergangene Wertentwicklung kein verlässlicher Indikator für die künftige, und Immobilienfonds sind wie alle derartigen Wertpapiere nicht vor Kursschwankungen und damit einhergehenden Verlusten gefeit.
Am Wachstum teilhaben
International ausgerichtet ist der Deka-ImmobilienMetropolen, der vor gut einem Jahr aufgelegt wurde. „Mit einem so jungen Fonds in die Corona-Krise zu gehen – daraus hätte eine Belastung entstehen können“, erläutert Claus Becher, Manager des Fonds und Leiter Immobilienfondsmanagement Publikumsfonds International bei der Deka. „Aber die Auswahl, die wir an Erstimmobilien getätigt haben, war sehr defensiv orientiert, und das Konzept des Fonds ist bisher in der Krise aufgegangen.“
Becher folgt mit dem Deka-ImmobilienMetropolen dem Gedanken, welche Städte in zehn Jahren besser als heute dastehen können, und setzt gezielt auf die Trends Urbanisierung, Globalisierung, New Work und wachsendes Umweltbewusstsein. Dazu investiert er weltweit in Großstädte, die nach Einschätzung der Deka in einem der Megatrends ganz vorn liegen und ihre Ausnahmestellung nachhaltig verteidigen können. Zu diesen Metropolen-Superstars zählen New York und Tokio ebenso wie Paris, Dublin und Stockholm.
Trotz der Pandemie sieht die Deka das Thema Urbanisierung unverändert als einen der Megatrends der kommenden Jahrzehnte. Schon heute tragen Metropolen wie Paris oder Tokio rund 30 Prozent zur Wirtschaftsleistung ihres Landes bei. „Und die Großstädte werden weiter wachsen“, ist Tobias Koch, Prinzipal in der Geschäftseinheit Wirtschaft, Innovation und Region beim Forschungsinstitut Prognos, überzeugt. „Vor allem junge Akademiker und Bildungswanderer zieht es in die Metropolen.“
Die Vereinten Nationen prognostizieren, dass es in zehn Jahren weltweit 43 Megacitys mit mehr als zehn Millionen Einwohnern geben wird. 1990 waren es erst zehn. Das Research-Team der Deka geht davon aus, dass die Urbanisierungsquote bis zum Jahr 2050 allein in Europa von derzeit gut 75 Prozent auf deutlich über 80 Prozent steigen wird. Damit ist der Grundstein für anhaltende Nachfrage nach gewerblichen und privaten Mietflächen gelegt. „Insbesondere Metropolen, die den Menschen eine saubere Umwelt und ein lebenswertes Umfeld vermitteln, sind weiterhin attraktiv“, sagt Becher.
Objekte in Top-Lagen sind wertbeständig
Paris zum Beispiel steht auch bei seinem Kollegen Thiele auf dem Zettel. In der Seine-Metropole hat er Anfang dieses Jahres ein Büro-Objekt in Top-Lage erworben. „Natürlich steigen wir in so einem Fall hoch ein. Doch Qualität hat nun mal in den von niedrigen Zinsen getriebenen Immobilienmärkten ihren Preis“, erläutert der Fondsmanager seine Strategie. „Aber dadurch bekommen wir gleichzeitig Stabilität in den Fonds, weil Objekte in Eins-a-Lagen ihren hohen Wert halten und wenig Leerstand haben. Das macht sich dann in der Fonds-Performance positiv bemerkbar.“
Im kommenden Jahr geht Thieles Blick bei Neuinvestments verstärkt nach Österreich, Polen und in die Schweiz. Bei den Eidgenossen ist der WestInvest InterSelect, der dieses Jahr sein 20-jähriges Jubiläum feiert, noch gar nicht investiert. „Aufgrund unserer Größe können wir dabei aus einer Position der Stärke heraus agieren und auch mal in ein Objekt investieren, das beim Kauf noch keine Top-Lage hat, aber durch die Entwicklung des Standorts die begründete Aussicht darauf besitzt und damit Renditepotenzial aufweist“, umreißt der Fondsmanager seine Anlagestrategie. Den Anteil im Logistik-Bereich will er ausbauen, um an den Chancen in diesem Bereich zu partizipieren, ansonsten aber auf Sicht fahren, solange die Corona-Krise andauert.
Dieses taktische Rezept verfolgt vom Grundsatz her auch Becher mit dem Deka-ImmobilienMetropolen – aber sein Fokus ist ein anderer. Sein strategischer Vorteil: Er kann jetzt das kaufen, was perspektivisch auf Sicht der kommenden Jahrzehnte gefragt ist – bestimmte Bürotypen zum Beispiel, die die neue Arbeitswelt berücksichtigen und sich gleichzeitig in der Krise als stabil erwiesen haben. Deshalb investiert der Fonds auch fast ausschließlich in Standorten, die für die Kombination von Wohnen und Beruf stehen. „Wir können uns sehr flexibel auf den Umbruch, der in der Arbeitswelt ansteht, einlassen, weil wir das Portfolio von Grund auf neu aufbauen“, sagt Becher.
Kaufkandidaten sucht er zum Beispiel in Großstadtvierteln, die entwickelt werden und Leben und Arbeiten miteinander verbinden. „Durch die Corona-Krise verlagert sich die Nachfrage auf Flächen mit diesem hybriden Charakter“, beobachtet er. „In Quartiere, die in den kommenden Jahren an Attraktivität gewinnen werden, weil dort das Leben nach Corona wieder pulsieren wird – wie etwa die Docklands in Dublin, ein attraktiver Standort direkt am Wasser mit hoher Arbeits- und Freizeitqualität, oder das moderne und multifunktionale Büroobjekt im belebten neunten Arrondissement zwischen Oper und Börse in Paris.“
Bis auf Weiteres aber wartet Becher genauso wie sein Kollege Thiele ab, bis sich eine gute Gelegenheit bietet: „Wir sehen uns nicht als Pioniere, die in lokalen Immobilienmärkten eine Zukunftswelle reiten. Wir sind konservativ aufgestellt“, so Becher. Und haben damit nachhaltigen Erfolg.
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